【消息】福州今年房价待观察部分购房需求或转向二手房

2015年的福州土地拍卖，伴随着连潘棚户区改造A-14地块和原桂山新苑地块的顺利拍出已经圆满收官。

2015年，福州共出让了26幅地块，成交金额达299.026亿元，相比2014年出让12幅地块，113.81亿元的成交金额，2015年的成交额增长达162.74％。而2015年这近300亿元的成交额，绝大部分功绩都来自于下半年的住宅用地。

福州的房产专家们认为，去年下半年推向市场的多是福州稀缺的住宅地块，而各开发商手上的土地存量也不多了，这是今年土地市场受捧主因之一。但也有业内人士担忧，越发高昂的土地成本必将推涨福州2016年的房价，但市场是否买账还有待观察。

去年出让26幅土地12幅楼面价破万元

去年11月18日，阳光城旗下的福建宏辉房地产通过19轮看似平淡的竞价，拿下海峡奥体板块320亩大地块，以51.5亿元的成交价，创去年福州土拍总价“地王”。而2015年10月9日，被福州中鼎投资有限公司拿下的2015-29号加洋巷旧屋区改造地块，参考楼面价为22584元/㎡，成为年度单价“地王”。

此外，说到楼面价，算上2015年12月23日年度土拍“收官之战”诞生的两幅地块，东南快报记者统计发现，去年全年已经有12幅地块楼面价破万元。这些楼面价破万元的土地均产自去年下半年，除2015-30号为商服用地、公共管理与公共服务用地之外，其余11幅均是住宅用地。

其中，值得一提的还有行情强势的连潘片区。自去年7月15日，首个连潘旧改地块以8492元/㎡的楼面价被金辉集团收入囊中后，连潘旧改地块和周边地块陆续面世均被“争抢”，楼面价再也没有下过1万元。至2015年12月23日出让的连潘旧改A-14地块，楼面价已达17931元/㎡，赶超附近二手房售价，期间只用了短短5个月时间。

“地价飙升，开发商成本激增成事实。”福州房地产行业人士江先生说，在当前的政策环境下，土地市场的回升态势还在延续，且范围有扩大之势，同时地价将面临较大的上涨压力，并助长未来房价上涨预期。

福州一家分析机构的研究总监廖先生说，拿地成本过高，房企要么摊薄利润，要么就得抬高房价。目前福州的几块地已经出现土地楼面价比在售房价格高的现象，所谓的“面粉比面包贵”，导致了在售项目全线看涨。

中原地产福州分公司董事总经理蔡俊称，“福州的住宅地块资源稀缺，2016年中心板块的楼面价很有可能都在2-3万元/㎡。”他认为，“面粉价”的快速拉升，未来将会有数个高价盘入市，这将拉动现有在售楼盘提升售价。但他也认为，市场接受需要过程，房企并不会“一拉到顶”，而是小幅慢涨，因为市场也需要3-6个月的缓冲时间。

从板块来看，业内人士认为未来市中心房价将会依然坚挺，此外包括城南板块、连潘旧改、东二环片区等都将会成为新的热点。此外，福州“四区叠加”的效应和发展方向，未来三江口地区、马尾等楼市也将逐步抬头。

地价高企联合拿地成趋势

融侨&阳光城的联合体、福建高速公路融通投资公司&福州海峡置业有限公司联合体、保利&首开&中庚、建发&三盛、融侨&首开……去年下半年，随着福州推地速度加快，房企版的“中国合伙人”也频频上演。

2015年11月9日，2015-29号加洋巷旧改地块成交楼面地价达到22584元/㎡，创全年最高。而这块地的竞得者，是由保利、首开、中庚三家联合成立的福州中鼎投资有限公司。

不久后的2015年11月17日，全年的总价“地王”海峡奥体板块320亩超大地块的出让金额达到51.5亿元，而这块地的最终归属，是融侨集团和阳光城的联合体。

此外，还有2015年10月9日出现保利&首开&中庚联合体以及福晟&建发联合体；12月21日出现建发、三盛联合体；12月23日，禹州&福州融辉房地产有限公司&深圳市平嘉投资管理有限公司的联合体，以及禹州&厦门市毅智置业有限公司的联合体等。

而从往年的统计数据来看，联合拿地虽非新鲜事，但联合体拿地的策略毕竟是少数。

上述不愿具名的业内人士称，“狼多肉少”使得开发商趋向联合拿地共同开发。房地产已经进入缓慢发展的阶段，高去化高利润的时代已经不复存在。“这样的市场情况，面对高企的地价，房企也担心风险。”因此，联合拿地的现象逐渐增多。

据悉，合作拿地首先是分担土地成本，提高整体竞价实力，在土地总价较高的情况下，以往独立企业单一的竞争，在资金上往往压力过大。同时，合作拿地还能分担项目运作风险。在地价上涨、楼市中长期趋势相对不乐观的情况下，联合拿地可在后续的项目运作上分摊运作风险。“合作拿地主要是基于双方互利共赢的出发点的考虑，通过合作提高拿地的竞价能力。”

蔡俊表示，在土拍时，房企的竞争带动地价上涨，拉高成本，风险就留到了最终的销售环节。与其这样，不如先期合作，还能大幅缓解资金压力。

业内人士说，福州今年土地市场大热，不少外地大房企进军，也是联合拿地增加的一个原因。本地房企对市场熟悉、品牌认可度高、有资源优势，有助于央企或外地房企加快“落地”的速度。而对本地房企来说，则可借助其资金优势、品牌资源等。比如首开与融侨的合作就是这种情况。

楼面价太高 或造成滞销风险

联合拿地虽然有助于缓解拿地时的资金压力，但也恰恰因为这一点，房企有可能出手过于豪爽，使得成本过高最终售价难以被市场接受，造成滞销风险。

一位不愿具名的业内人士认为，如果单个房企拿地，可能很难支撑得起高昂的费用，高价地块就不纳入考虑。但是多家联合后各家的负担都相对降低，再加上考虑到住宅土地稀缺、不拿地就没项目开发等因素，联合拿地的房企反而有可能因为“底气足”而用力过猛。

“比如加洋巷地块，我觉得它的起点太高，未来销售会有点风险。”上述业内人士分析，加洋巷地块最终的成交楼面价22584元/㎡，未来销售保本价预估就要2.7万元/㎡。

“但是开发商不太可能保本价入市，预估也要卖到3.5万元/㎡。”上述人士说，福州也曾有项目在开盘前期以保本价入市，市场接受度高卖得不错，后期一提价，成交量就下滑了。因此他担心几家房企联手拿下的地成本过高，超出市场预期，反而成为房企资金回流的掣肘。

据东南快报记者了解，福州此前也并非无高价盘。位于东街口附近的冠城大通首玺售价就在3万-4万元，但是业内人士认为这个盘的销售不尽如人意。“价格是一个因素，还有学校划片问题和户型设计，影响了这个项目的市场。”

以加洋巷地块来看，上述人士强调，中心城区未来价格肯定高开高走，“开发商拿地也不乏赌市场的成分，若真的卖出3万-4万元/㎡的价格，只能期待成交结果了。”

部分需求或涌向二手房

“‘地王’会催生涨价和市场火爆，但不会促进大量成交现象。”廖先生说，近几年实体经济疲软，百姓消费能力降低，而楼市涨价容易降价难，水涨船高难免暗藏风险。“过于看好市场盲目喊涨，万一客户买不起或不买账，只会让在售项目尴尬。”

蔡俊说，去年全年福州商品房成交金额在550亿元左右，主要以刚需和改善需求为主。他猜测今年的销售额将与此相去不远，但将呈现单价更高、持续平稳销售的态势。“过去开盘就去化一大半这种场景会逐渐减少，销售量小幅降低但趋于平稳。”

另一不愿具名的业内人士则表示，“地王”将提升周边区域价值，同质楼盘都将获得提升。“高价地未来多数会建成高端楼盘，以卖出更高的售价，其客户群体也偏高端。”他分析表示，对于产出“地王”板块内现有的中低端楼盘而言，房价确实会有所提升，但溢价空间其实并不大。

采访中，几位业内人士都认为，今年二手房市场将会很火爆。“新房还是有它的市场存在，不过如果价格超过部分刚需客的心理预期，部分购房者可能会被挤到二手房市场上去。”因为，房价不是由开发商成本决定的，最本质的因素还是市场供需关系。（记者 黄弘妍）

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